不動産の売買・投資・税金・法律でよく使われる用語を、わかりやすく解説しています。
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30語
か
- 囲い込みかこいこみ 囲い込みは、専任媒介で預かった物件を他社に紹介させず、自社で買主も見つけて双方から仲介手数料を得ようとする行為です。2025年1月1日施行の宅建業法施行規則改正でレインズへの取引状況登録が義務化され、違反は指示処分の対象に。見抜き方と売主の対抗策を解説します。 詳しく見る →
- 瑕疵（契約不適合責任）かし（けいやくふてきごうせきにん） 2020年4月1日施行の改正民法で「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められ、買主は追完請求・代金減額請求・解除・損害賠償を選べるようになりました。通知期限は不適合を知ってから1年、宅建業者が売主なら引渡しから2年以上。実務上の免責特約との関係を解説します。 詳しく見る →
- 基準地価きじゅんちか 基準地価は国土利用計画法に基づく都道府県地価調査の価格で、毎年7月1日時点の基準地の1㎡単価を9月に公表します。令和8年調査（2026年9月16日公表）は全国21,466地点、全用途・住宅地・商業地とも5年連続上昇。公示地価との違いを解説します。 詳しく見る →
- キャップレートきゃっぷれーと キャップレート（還元利回り）はNOIを不動産価格で割った率で、収益還元法では「価格＝NOI÷キャップレート」として使います。2026年4月時点の東京・城南ワンルームの期待利回りは3.6％と過去最低。定義と使い方を解説します。 詳しく見る →
- 旧耐震・新耐震きゅうたいしん・しんたいしん 新耐震基準は1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用され、震度6強〜7の地震でも倒壊しないことを目標にしています。それ以前の旧耐震は震度5程度が基準。木造は2000年6月にさらに強化。見分け方と融資・税制への影響を解説します。 詳しく見る →
- 建蔽率けんぺいりつ 建蔽率は建築面積÷敷地面積で求める割合で、建築基準法53条に基づき用途地域ごとに30〜80％の上限が定められています。角地なら＋10％、防火地域内の耐火建築物でも＋10％の緩和があります。計算例と収益物件での注意点を解説します。 詳しく見る →
- 減価償却（不動産）げんかしょうきゃく（ふどうさん） 減価償却は建物・設備の取得価額を法定耐用年数（木造22年、RC造47年など）にわたって必要経費に配分する制度で、土地は対象外です。建物は定額法のみ、中古は簡便法で耐用年数を短縮できます。税引後キャッシュフローと売却時の取得費への影響を解説します。 詳しく見る →
- 原状回復げんじょうかいふく 原状回復は借主が退去時に負う義務ですが、経年変化や通常の使用による損耗は貸主負担で、借主が負担するのは故意・過失や用法違反による損傷に限られます。国交省ガイドラインの考え方は2020年4月の改正民法621条で明文化。負担区分と特約の有効性を解説します。 詳しく見る →
- 公示地価こうじちか 公示地価は地価公示法に基づき国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点で判定し3月に公表する標準地の1㎡単価です。2026年（令和8年）は全国全用途で前年比＋2.8％、5年連続上昇。路線価・固定資産税評価額との関係と使い方を解説します。 詳しく見る →
- 固定資産税評価額こていしさんぜいひょうかがく 固定資産税評価額は市町村（東京23区は都）が固定資産評価基準に基づき決める価格で、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の計算に使われます。宅地は公示地価の7割が目安、3年ごとに評価替え（直近は令和6年度）。見方と活用法を解説します。 詳しく見る →
さ
- 再建築不可さいけんちくふか 再建築不可物件は、建築基準法43条の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさないため、現在の建物を取り壊すと新築できない土地です。43条2項の認定・許可で建替え可能になる場合もあります。見分け方と投資上のリスクを解説します。 詳しく見る →
- サブリースさぶりーす サブリースは業者（特定転貸事業者）がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する方式です。家賃保証をうたいますが借地借家法上の賃料減額請求は排除できません。2020年12月15日施行の賃貸住宅管理業法で誇大広告・不当勧誘の禁止と契約前の重要事項説明が義務化。仕組みとリスクを解説します。 詳しく見る →
- 収益還元法しゅうえきかんげんほう 収益還元法は不動産が生む将来の純収益を現在価値に割り戻して価格を求める手法で、1年分のNOIを還元利回りで割る直接還元法と、複数年のキャッシュフローを割り引くDCF法があります。計算式と金融機関での使われ方を解説します。 詳しく見る →
- 実質利回りじっしつりまわり 実質利回りは「（年間賃料−年間運営費）÷（物件価格＋購入諸費用）」で求めます。表面利回りより2〜3ポイント低くなるのが普通で、物件比較と融資判断はこの数字で行うべきです。計算例と経費の内訳を解説します。 詳しく見る →
- 重要事項説明じゅうようじこうせつめい 重要事項説明は宅地建物取引業法35条に基づき、契約成立前に宅地建物取引士が取引士証を提示して書面（35条書面）で行う説明です。2021年3月から売買でもIT重説が可能、2022年5月18日から書面の電子交付も解禁。記載事項と確認のコツを解説します。 詳しく見る →
- 譲渡所得（短期・長期）じょうとしょとく（たんき・ちょうき） 不動産の譲渡所得は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」で計算し、他の所得と分けて課税されます。売却した年の1月1日時点で所有期間5年超なら長期（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税で20.315％）、5年以下なら短期（39.63％）。計算例と注意点を解説します。 詳しく見る →
- 積算評価せきさんひょうか 積算評価は「土地の評価額＋建物の再調達価格×残存年数÷耐用年数」で求める原価法ベースの評価で、金融機関の担保評価の柱です。路線価と再調達単価を使った計算手順と、収益評価との使い分けを解説します。 詳しく見る →
- 相続税評価額そうぞくぜいひょうかがく 相続税評価額は相続税・贈与税の計算に使う財産の価格で、土地は路線価方式または倍率方式、家屋は固定資産税評価額×1.0で評価します。2024年1月1日以降に取得した分譲マンションは区分所有補正率で市場価格の6割以上に引き上げられました。時価との差と活用の限界を解説します。 詳しく見る →
た
- 仲介手数料ちゅうかいてすうりょう 仲介手数料は宅建業法46条と国交省告示で上限が決まり、売買は400万円超の部分で3％＋6万円（税別）、賃貸は借賃1か月分が上限です。2024年7月1日からは800万円以下の物件で売主・買主それぞれ最大33万円（税込）の特例も。計算と交渉の実務を解説します。 詳しく見る →
- 定期借家契約ていきしゃっかけいやく 定期借家契約（定期建物賃貸借）は2000年3月1日に始まった制度で、契約期間の満了により更新なく終了します。書面契約と契約前の書面による事前説明が要件で、2022年5月18日から電子化も可能。1年以上の契約は満了の1年前〜6か月前に通知が必要。普通借家との違いと活用法を解説します。 詳しく見る →
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A-Z
- IRRあいあーるあーる IRR（内部収益率）は、将来のキャッシュフローの現在価値が投資額と等しくなる割引率で、売却益まで含めた投資全体の年率リターンを示します。利回りが同じでも出口価格と保有期間で結果が変わる理由を、計算例つきで解説します。 詳しく見る →
- NOIえぬおーあい NOI（Net Operating Income）は総収入から管理費・固定資産税・修繕費などの運営費を控除した純営業収益で、ローン返済と税金を引く前の物件固有の収益力を示します。キャップレート・DSCRの分子になる最重要指標です。 詳しく見る →
- LTVえるてぃーぶい LTV（Loan to Value）は借入金÷物件の評価額で求める負債比率です。金融機関は担保価値に対して70〜80％程度を上限の目安とし、J-REITは40〜50％台で運用するのが一般的。価格下落時に担保割れしないかを測る指標として解説します。 詳しく見る →
- J-REITじぇいりーと J-REITは投資家から集めた資金で不動産を保有・運用し、賃料収入などを分配する上場投資法人です。2001年9月に東証で2銘柄が上場して始まり、利益の90％超を分配すれば法人税が実質非課税になる導管性が特徴。仕組み、価格指標、現物投資との違いを解説します。 詳しく見る →
- DSCRでぃーえすしーあーる DSCR（借入金償還余裕率）はNOI÷年間元利返済額で求め、1.0を下回ると賃料収入だけでローンを返せません。金融機関は1.2〜1.3以上を目安にすることが多く、金利上昇時のストレステストにも使います。計算例と目安を解説します。 詳しく見る →
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